Суд разъяснил, обязана ли УО заверять доверенности собственников бесплатно
Управляющие МКД организации вправе брать плату при оформлении и заверении доверенностей собственников помещений. Закон не обязывает управленцев делать это бесплатно. Такие выводы следуют из определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.11.2023 № 88-35257/2023 по делу № 8Г-35109/2023 и апелляционного определения Московского областного суда от 11.03.2024 по делу № 33-4431/2024.
Что произошло
Собственник помещения в МКД обратился в УО для удостоверения своей подписи в доверенности на представительство в суде, но получил отказ, – он хотел, чтобы УО сделала это бесплатно. Управленец разъяснил, что готов составить и удостоверить доверенность, но за отдельную плату. Собственник посчитал это незаконным и попытался через суд обязать УО удостоверить доверенность бесплатно в порядке статьи 53 ГПК.
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали собственника. Они исходили из статей 48, 49, 53 ГПК и отметили, что на УО по месту жительства собственника возложена обязанность удостоверять доверенности. Поэтому у управленца не было законных оснований отказывать ему и предлагать заверить доверенность за плату. Однако кассационный суд встал на сторону управленца и отправил дело на новое рассмотрение, после чего апелляционная инстанция также отказала собственнику.
Что указал суд
Доверенности граждан можно удостоверить в нотариальном порядке либо УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК по месту жительства доверителя (ч. 2 ст. 53 ГПК).
УО является коммерческой организацией, для которой основная цель деятельности – извлечение прибыли (п. 1, 2 ст. 50, п. 4 ст. 66, п. 1 ст. 87 ГК). Для этого она может иметь гражданские права и обязанности, которые не запрещены законами (п. 2 ст. 2 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок (п. 1 ст. 8 ГК).
При выборе УО способом управления МКД собственники помещений заключают с ней договор управления таким домом (ч. 1 ст. 162 ЖК). Цена договора управления устанавливается в размере стоимости работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и стоимости предоставленных коммунальных услуг. Плата за иные работы, услуги устанавливается исходя из расценок, прейскуранта УО. Такие правила предусмотрены договором управления, который заключен между УО-ответчиком и собственником-истцом. В приложении к этому договору приведен перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, определение их стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Перечень не содержит услуги по удостоверению доверенностей граждан.
Статья 53 ГПК устанавливает общие правила удостоверения доверенностей. Она наделяет УО функцией удостоверять доверенности физического лица на представление интересов в суде. Однако, как и другие нормы ГПК, не устанавливает особенности взаимодействия организаций и граждан:
- порядок взноса физических лиц, уплата которого является одним из условий выполнения уполномоченной организацией юридически значимых действий;
- основания для освобождения от платы;
- порядок возмещения уполномоченной организации расходов на совершение юридически значимых действий.
Собственник настаивал, что УО должна удостоверять доверенности бесплатно. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не следует иное (п. 3 ст. 423 ГК). Но законодатель не установил, что обязанность по удостоверению доверенностей от имени физического лица на представление его интересов в суде в порядке статьи 53 ГПК нужно выполнять на безвозмездной основе.
Чтобы удостоверить доверенность, необходимо установить личность физического лица, факт его места жительства в МКД, а также волю поручить третьему лицу защиту своих интересов в суде. Для этого уполномоченное лицо проводит в том числе проверку содержания доверенности, соответствия ее требованиям закона и заверяет факт подписания доверенности именно доверителем. Такие правила следуют из статьи 185 ГК, статьи 53 ГПК.
Кроме того, услуга удостоверения доверенности не входит в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, которые УО обязана оказывать в рамках цены договора. Нижестоящие суды также не установили, что договор управления между УО и собственником включает удостоверение доверенности в перечень услуг, которые управленец оказывает за цену договора.
Если инициаторам общего собрания негде подготовиться к нему, помещение для этого должны будут предоставлять местные органы власти. С такой инициативой выступила зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Высшая форма управления МКД — общее собрание собственников, отметила Светлана Разворотнева. При этом подготовка к общему собранию требует немало времени и сил. Активисты должны выявить вопросы и проблемы, которые волнуют жителей дома, понять, как организовать их решение. Также нужно место, где можно собраться и все обсудить в спокойной обстановке. Но собраться бывает сложно, и не только из-за того, что люди неактивны, часто просто негде, указала Разворотнева. Поэтому нужно создать соответствующие условия для работы общественников.
Для этого депутат подготовила законопроект, в котором предложила, чтобы органы МСУ выделяли специальные помещения. Например, для проведения заседаний советов МКД по подготовке общего собрания в некоторых регионах местные власти уже создают коворкинг-центры. Речь идет о том, чтобы местные власти бесплатно предоставили активным жителям, которые готовятся к общему собранию, комнаты или кабинеты в школах, муниципальных клубах, то есть в зданиях, которые находятся в ведении органа власти, пояснила Разворотнева.
Это один из способов поддержки общественников. Для их работы нужны соответствующие условия, в частности минимальная мебель, оборудование, расходные материалы. Изменения позволят общественникам собираться без проблем, чтобы обсуждать важные для дома вопросы, а также планы по развитию инфраструктуры в МКД и на прилегающих территориях.
Самовольный слив воды из батареи приводит к дополнительным затратам и негативно влияет на работоспособность системы отопления. Сливать воду могут только управленцы. На это указала Мосжилинспекция в своих разъяснениях, почему собственникам нельзя самостоятельно сливать воду из радиаторов в квартире. Рекомендуем проинформировать жителей.
В некоторых современных МКД системой отопления может управлять компьютер: температурный датчик фиксирует изменения погоды, затем автоматически регулируется подача тепла. Процесс обеспечивают ИТП или автоматизированные узлы управления. При похолодании в квартирах автоматически становится комфортнее, а если на улице потеплело, температура теплоносителя в батареях понижается. При этом жители могут управлять температурой внутри своей квартиры – достаточно повернуть регулятор на батарее.
Однако не все дома оснащены соответствующим оборудованием. Часто жители пытаются самостоятельно отрегулировать работу системы отопления — с помощью кранов Маевского или сливая воду из радиатора. Делать так нельзя по нескольким причинам. При самовольном сливе воды понижается общая температура в отопительной системе всего дома. В результате происходит разбалансировка, страдают жители других этажей, в их квартирах батареи становятся холодными. Более того, это приводит к дополнительным затратам — система добирает необходимый объем воды, следовательно, растут общедомовые расходы.
С окончанием отопительного сезона центральные или индивидуальные тепловые пункты перестают нагревать теплоноситель в радиаторах. В это время у жителей снова может возникнуть желание слить воду из батарей. Тем не менее подобные действия способны негативно повлиять на работоспособность радиаторов. Теплоноситель заливается в трубы и батареи таким образом, чтобы заполнить пространство внутри полностью. Это исключает наличие воздуха и препятствует его дальнейшему проникновению в систему. При попадании кислорода в радиатор ускоряется процесс образования ржавчины в тех местах, где он соприкоснется с поверхностью.
Батареи в целом подвержены коррозии, но высокое содержание щелочи в теплоносителе и изоляция от воздуха помогают замедлить этот процесс. Если же самовольно сливать воду, риск появления ржавчины повышается.
Теплоноситель обычно сливают при плановой замене радиаторов и труб, а также в случае возникновения аварийной ситуации, это может делать только сотрудник управляющей МКД организации. Чтобы вызвать мастера, жителям необходимо позвонить в диспетчерскую службу и оформить заявку.
Источник: официальный портал мэра и правительства Москвы.
Первый кассационный суд общей юрисдикции в ходе рассмотрения конкретного дела детально разъяснил, как оформлять согласия на установку рекламы в доме - как внутри, так и снаружи. Если вкратце: нужно согласие большинства жильцов. Причем это должно быть большинство всех жильцов, а не только тех, кто пришел на собрание.
"На крыше многоквартирного жилого дома генеральный подрядчик застройщика разместил вывеску с названием своей фирмы, а в подъезде установил три жидкокристаллических экрана, на которых в круглосуточном режиме транслировалась реклама о деятельности компании-подрядчика и его партнеров, - рассказали в пресс-службе Первого кассационного суда общей юрисдикции. - Жители дома обратились в суд с иском о незаконном использовании общего имущества многоквартирного дома, указывая, что установка рекламной конструкции на крыше здания, а также телевизоров с рекламой в холле нарушает их право на владение общим имуществом".
Как выяснилось, на экраны в доме, действительно, официально "добро" от жителей никто не получал. А насчет вывески на крыше разговор был. Застройщики принесли в суд протокол собрания жильцов, на котором решался вопрос. Собрание проголосовало "за" и нижестоящие суды этим удовлетворились. Однако кассационная инстанция посчитала, что голосов явно недостаточно. Это слишком серьезный вопрос, чтобы ограничиться опросом тех, кто пришел на собрание. В данном случае высказаться "за" должно подавляющее большинство всех жильцов. Таков закон.
"Суд кассационной инстанции напомнил, что формальный подход к рассмотрению вопроса о принятии общим собранием жильцов решения в отношении общедомового имущества недопустим, - подчеркнул вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Проблема незаконного использования общедомового имущества в сфере общественных отношений стоит достаточно остро".
По его словам, в погоне за прибылью от размещения рекламных конструкций на домах, управляющие компании зачастую не получают никакой разрешительной документации от жильцов, кроме того, встречаются и случаи, когда жильцов вообще не ставят в известность о сдаче общих площадей в аренду.
"Данная проблема возникла ввиду того, что большинство граждан не подозревает о наличии у них каких-либо прав на общедомовое имущество, - говорит Никита Филиппов. - Помимо этого, жильцы также не осведомлены о том, что такие конструктивные элементы здания как, например, стены могут входить в состав этого общедомового имущества".
Как поясняет старший юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Николай Полуситов, согласно нормам Жилищного кодекса РФ, решения по данным вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 от общего количества голосов собственников.
Таким образом, надо обязательно опросить и тех, кто не пришел. Если же вы увидели на вашем доме рекламу, а у вас есть возражения, то можете смело жаловаться. Как минимум для того, чтобы проверить, действительно ли подавляющее большинство ваших соседей думают иначе, чем вы. Или их по старой управдомовской привычке никто не спрашивал.
"В случае, если решение о размещении конструкции не согласовано решением общего собрания собственников, жилец вправе обратиться с требованием о снятии любой рекламной вывески с дома, - говорит Николай Полуситов. - Более того, учитывая последние тенденции правоприменительной практики, жилец вправе потребовать снять любой объект, размещенный на общедомовом имуществе в отсутствие необходимого согласия жильцов.
Большинство граждан даже не подозревает о своих правах на общедомовое имущество, о том, что, например, стены могут входить в состав этого имущества
Конструктивные особенности и рекламное назначение размещенного объекта при этом на возможность использования общедомового имущества не влияют. Использование этого имущества допустимо только на основании общего решения жильцов".
Юрист обращает внимание на то, что практика применения законодательства о допустимом использовании общего имущества жильцов ужесточается. По его словам, суды пресекают любые попытки самовольного выбора судьбы этого имущества и удовлетворяют иски и жалобы жильцов.
"В прошлом году Верховным судом РФ вынесено прецедентное решение о недопустимости использования одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) в отсутствие решения общего собрания собственников, - рассказывает Николай Полуситов. - В ходе рассмотрения соответствующего спора собственник квартиры в подтверждение правомерности установки кондиционера предоставил заключение эксперта, согласно которому внешний блок кондиционера, установленный на карнизе фасада здания, не нарушает требований действующей нормативной строительно-технической документации, отвечает обязательным требованиям, не оказывает негативного воздействия, в том числе на жителей дома. Несмотря на это, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации действия собственника квартиры признаны незаконными".
Закрывайте выходы на чердак, кровлю и в подвал для обеспечения антитеррористической защищенности и в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170).
Законодательство о противодействии терроризму обязывает держать выходы на кровлю, чердак, а также двери в подвал надежно закрытыми. «Воспрепятствование неправомерному проникновению на территорию объекта» – это одна из мер, обеспечивающих антитеррористическую защищенность объекта. Так предусмотрено постановлением Правительства от 25.12.2013 № 1244 «Об антитеррористической защищенности объектов (территорий)».
В объекте (МКД) выделяют зоны общего и ограниченного доступа.
Один комплект ключей от дверей на чердак или крышу, в подвал храните у дежурного диспетчера АДС или в комнате техника-мастера, второй – в одной из ближайших квартир. На каждой двери сделайте надпись о том, где хранятся ключи. Мы рекомендуем приказом назначить ответственного, который будет хранить ключи от закрытых помещений МКД.
Внутренние помещения объекта — это зоны ограниченного доступа. В состав таких зон включают также:
- инженерно-техническую зону (технические помещения, в том числе технические этажи);
- кровлю объекта;
- жилую зону (помещения для постоянного проживания людей).
Входы на технические этажи, в технические, инженерно-технологические и служебные помещения должны обеспечивать возможность прохода через них только допущенного персонала. Поэтому входить в подвал, чердачное помещение и на крышу вправе только те работники управляющих МКД организаций, которые непосредственно заняты техническим надзором и выполняют ремонтные работы, а также работники организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Закон делит сети на внутридомовые и наружные. По общему правилу граница ответственности проходит по внешней стене дома: снаружи – РСО, внутри – управляющая МКД организация.
Управляющая МКД организация отвечает за содержание и ремонт общего имущества (ч. 16 ст. 161 ЖК). В состав общего имущества включают инженерные коммуникации, которые предназначены для обслуживания МКД и находятся:
- внутри квартир и нежилых помещений (например, стояки);
- вне квартир и индивидуальных нежилых помещений, но в пределах МКД (индивидуальный тепловой пункт);
- вне МКД, но в пределах земельного участка, на котором расположен дом (инженерные сети).
Это установлено частью 1 статьи 36 ЖК, подпунктами «д», «ж» пункта 2 Правил № 491.
В зависимости от способа управления МКД собственники закрепляют состав общего имущества:
- в договоре управления МКД – при управлении МКД управляющей организацией;
- протоколе ОСС – при управлении ТСЖ, ЖСК, ЖК или непосредственно собственниками помещений.
РСО отвечает за поставки коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения. Это общее правило. Другие условия можно прописать в договоре ресурсоснабжения, то есть стороны вправе сами распределить зоны ответственности в каждом конкретном случае (ч. 15 ст. 161 ЖК).