В последнее время Росреестр значительно сократил сроки регистрации прав на недвижимость. Наверняка есть те, кто помнит, что все начиналось с месячного ожидания. Сейчас по закону средний срок регистрации 7-10 дней, но это если документы подаются через МФЦ. В случае электронной подачи каждый регион устанавливал свой срок. В нашей республике он составлял три дня.
На днях Управление Росреестра по Чувашии взяло на себя обязательство проводить регистрацию сделок, поданных на бумаге, за 4 дня. Срок электронной регистрации – 1 день. Но при условии, что к пакету документов нет замечаний. Как видите, произошел очередной цикл сокращений, что безусловно должно порадовать потребителей рынка недвижимости. Между тем, в ходе правовой экспертизы, регистраторы нередко выявляют недочеты в документах. Учитывая минимальный срок регистрации, времени на их исправление остается очень мало. Если заявители не успеют донести недостающие документы или исправить неточности в договоре, Управление вынужденно будет приостановить регистрационные действия.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, местный Росреестр рекомендует обратить внимание на качество и комплектность поданных документов и исключить в них типичные недостатки. Сейчас мы назовем ошибки, которые чаще всего встречаются. Очень надеемся, что это предостережет от них других заявителей.
Первое основание для приостановления - договор купли-продажи, по которому супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, представляется в простой письменной форме. Данный договор содержит элементы брачного контракта, поэтому подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В Гражданском кодексе сказано «если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность». В этом случае, если нет нотариально удостоверенного договора, выручит представление брачного контракта.
Еще одна причина – наличие обременения в виде ипотеки. Нередко граждане, погасив кредит или окончательно рассчитавшись с продавцом, забывают прекратить запись о данном ограничении в ЕГРН. Когда, спустя время, выставляют квартиру на продажу, то этот вопрос становится камнемпреткновения. Только при полном объеме исполнения обязательств и погашении регистрационной записи об ипотеке, собственник может в последующем свободно распорядиться своим недвижимым имуществом. Как вариант можно указать наличие такого обременения в договоре купли-продажи и не забыть приложить согласие кредитной организации либо бывшего правообладателя. Кроме того, регистрационную запись можно погасить, подав заявление с участием кредитной организации о прекращении ипотеки. В течение трех дней обременение в ЕГРН будет снято. Запись об ипотеке также может быть погашена по решению суда.
Нередко регистрация приостанавливается, когда при отчуждении доли в праве прилагают договор в простой письменной форме. Согласно действующему законодательству, а именно статье 42 Закона о регистрации, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. К примеру, у квартиры три собственника. Один из них решил подарить или продать свою долю. В этом случае без явки к нотариусу не обойтись.
Среди типовых ошибок также можно отметить наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о запрете регистрационных действий, внесенной на основании постановления службы судебных приставов или суда. Арест может быть снят исключительно по акту, принятому органом, наложившим ограничение, и полученному напрямую от него - без посредника, даже если посредник – это собственник недвижимости.
Хотелось бы отметить еще один немаловажный момент. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами сделки. Регистратор, изучая договор, порой выявляет неточности, которые необходимо исправить. Представляя новую редакцию договора, граждане забывают включить в него пункт о расторжении предыдущего варианта договора, поскольку наличие двух действующих договоров недопустимо. Выходом из ситуации также может стать дополнительное соглашение.
Управление Росреестра констатирует, что в электронных договорах, а это в основном кредитные договоры и договоры долевого участия в строительстве, тоже допускаются ошибки. Например, встречаются неверные данные сторон, неточные реквизиты договора, несоответствующие сведения о правоустанавливающих документах, ошибочная сумма сделки, отсутствие информации о возникновении или не возникновении ипотеки. В заявлении не указывается семейное положение сторон сделки.
Кроме того, при электронной подаче забывают прикрепить такие документы, как передаточный акт, брачный контракт (при наличии),заявление от имени несовершеннолетнего, документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Управление напоминает, что дополнительные документы направляются в Росреестр строго тем же способом, как подавались ранее – на бумаге через МФЦ или по электронным каналам связи. Напрямую идти в орган регистрации не надо.
«По закону регистратор может приостановить регистрацию на три месяца, а по заявлению сторон до девяти месяцев. Но хотелось бы работать без приостановлений, - поясняет руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева. - В принципе часть вопросов можно снять еще до подачи документов на регистрацию. Например, уточнить, какие документы необходимо представить при той или иной сделке. Заранее удостовериться, что объект не имеет каких-либо ограничений в виде ипотеки, ареста. Это можно сделать бесплатно. Для этого необходимо на сайте Росреестра зайти на сервис справочная информация в режиме онлайн и адресно посмотреть интересующие сведения».
В Росреестре также советуют внимательно заполнять договор, точно указывая все необходимые данные, не ошибаясь в датах, суммах, исходных данных упоминаемых документов. При подаче документов через МФЦ обязательно перепроверять заявление, заполненное сотрудником центра, во избежание опечаток в ваших данных, номерах телефонов. И не забывать указывать электронную почту. Заинтересованные лица со всей серьезностью и ответственностью должны подходить к сбору и оформлению документов. В случае необходимости оперативно представлять дополнительные документы или устранять выявленные погрешности. Запомните, срок регистрации напрямую зависит от качества и полноты представленных документов.
