Мы выбрали самые интересные вопросы наших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.
1. Вправе ли УО требовать от газораспределительной организации наряды-допуски на производство работ, журналы регистрации работ, акты выполнения и аналогичные документы?
Нет, не вправе. Исключение – такое право прописали в договоре со специализированной организацией.
УО обязана заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО, если в МКД есть такое оборудование. Это требование части 3 статьи 162 ЖК, пункта 6 Правил пользования газом, утвержденных постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410.
Договоры о техническом обслуживании и ремонте ВДГО и ВКГО признают публичными и заключают в порядке, который установлен ГК, ЖК и Правилами № 410. Типовые формы таких договоров о утверждены приказом Минстроя от 29.05.2023 № 388/пр.
Законодательство не обязывает специализированную организацию представлять УО внутренние документы, в том числе наряды-допуски, журналы и акты работ. При этом договоры на обслуживание ВДГО носят гражданско-правовой характер и заключаются в том числе по нормам гражданского законодательства. Поэтому обязанность специализированной организации представить такие документы можно предусмотреть условиями заключенного договора.
2. Могут ли собственники принять решение о проведении текущего ремонта в МКД зимой?
Да, могут. Законодательство не запрещает проводить работы по текущему ремонту в зимний период.
Решение о текущем ремонте общего имущества в МКД принимает ОСС. Такое правило предусмотрено частью 1 статьи 44 ЖК. В повестку дня ОСС можно включить вопросы о перечне работ и сроках их выполнения.
Периодичность проведения работ по текущему ремонту определяют в пределах трех–пяти лет. Это установлено пунктом 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). Примерный перечень работ по текущему ремонту установлен в приложении № 7 к Правилам № 170.
Если управленец считает, что из-за погодных условий нельзя выполнять работы по текущему ремонту в зимний период, то рекомендуется отразить свои аргументы на ОСС для переноса срока работ на весенне-летний период.
3. Как взыскать задолженность через суд, если должник не живет в квартире и где он находится, неизвестно?
Задолженность взыскивают по общим правилам. Если место жительства должника неизвестно, то управленец может подать заявление в один из судов общей юрисдикции:
· по месту нахождения имущества собственника, например по адресу квартиры, по которой есть долг;
· последнему известному месту жительства собственника в России.
Такие правила следуют из частей 1, 9 статьи 29 ГПК, пункта 7 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22. Правила применяют к заявлениям о вынесении судебного приказа, а также к исковым заявлениям.
4. Обязана ли УО очищать от снега отмостку вокруг МКД?
Да, обязана.
УО обязана оказывать услуги и выполнять работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК).
К общему имуществу относят ограждающие несущие конструкции МКД, включая фундаменты. Это определено подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Отмостку признают конструктивным элементом фундамента МКД. Такое правило следует из пунктов 2.6.2, 4.8.10, 4.2.1.4, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.8 приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Отмостку предусматривают при проектировании и строительстве дома, в том числе для отвода атмосферных вод, защиты цоколя дома от увлажнения и обрастания мхом, продления срока службы фундамента.
5. Вправе ли РСО выставлять УО дополнительные счета по оплате потерь горячей воды в инженерных сетях?
Нет, не вправе. Исключение – это предусмотрено договором с РСО.
Законодательство не предусматривает право РСО начислять, а УО – компенсировать какие-либо дополнительно платежи за утечки (потери) горячей воды, тепловой энергии. УО также не вправе начислять собственникам помещений, а собственники – оплачивать дополнительные счета в части компенсации потерь в сетях МКД. Право РСО может быть прописано в договоре ресурсоснабжения, в том числе в части разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности.
Границей балансовой принадлежности сетей ресурсоснабжения признают стену МКД. Границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ является место его соединения с сетью ресурсоснабжения, входящей в МКД. Если в МКД установлен ОДПУ, то РСО отвечает за эксплуатацию сетей и оборудования до такого ОДПУ. Договором ресурсоснабжения можно установить иную границу. Это следует из пункта 8 Правил № 491.
При этом УО рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы на основании показаний ОДПУ. Какие-либо дополнительные расходы по компенсации потерь в зоне эксплуатационной ответственности ресурсника УО не несет. Такое правило следует из подпункта «а» пункта 21 Правил № 124. Потери в сетях горячей воды, тепловой энергии будет учитывать ОДПУ. УО оплачивает весь объем поставленного в МКД ресурса по показаниям такого ОДПУ, если собственники не заключили прямые договоры с РСО.
6. Когда ТСЖ может начать управлять МКД, если собственники сменили способ управления с УО на товарищество?
По общему правилу ТСЖ приступает к управлению МКД, когда одновременно наступили два события:
· государственная регистрация ТСЖ;
· исключение органом ГЖН сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ в отношении управления УО таким домом.
Такое правило следует из части 6 статьи 198, части 3 статьи 200 ЖК.
Правление ТСЖ в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ:
· представляет в орган ГЖН сведения о выборе способа управления МКД товариществом и уведомление о начале деятельности по управлению таким домом;
· направляет УО, которая управляла домом, уведомление о принятом на ОСС решении с приложением копии протокола собрания.
Такие требования следуют из части 7 статьи 135 ЖК, пункта 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
После того как УО получила от ТСЖ уведомление, в течение пяти рабочих дней с момента расторжения договора управления МКД направляет в орган ГЖН заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ и размещает такие сведения в ГИС ЖКХ (ч. 2 ст. 198 ЖК). Орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий с 1-го числа месяца, следующего за днем принятия соответствующего решения органом ГЖН, но не раньше срока в решении ОСС либо общего собрания членов ТСЖ или правления товарищества. Такие условия следуют из подпункта «б» пункта 14 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя от 25.12.2015 № 938/пр.
7. Вправе ли УО без решения ОСС установить пандус в МКД по просьбе одного из собственников, если он предлагает полностью оплатить установку?
Нет, не вправе. Для этого необходимо решение ОСС, так как пандус устанавливают в МОП и он затрагивает общее имущество всех собственников помещений в МКД. Желание собственника оплатить установку не будет исключением.
Управляющие МКД организации по общему правилу не обязаны приспосабливать МКД под нужды инвалидов и иных маломобильных групп населения (ММГН). МКД оборудуют для инвалидов, только если одновременно выполнены два условия:
· ОСС приняло такое решение и определило источники финансирования работ;
· есть техническая возможность приспособить МКД для инвалидов и иных ММГН.
Это связано с тем, что в дальнейшем пандус должен входить в содержание общего имущества в МКД и содержаться за счет средств всех собственников.
Решение об установке пандуса в МКД принимают большинством голосов участников ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК). Если для устройства пандуса потребуется реконструкция МКД, решение о реконструкции принимают большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).
На общем собрании об установке пандуса также должно быть принято решение об источнике финансирования работ. В указанном случае таким источником может быть как раз один из собственников.
8. Обязаны ли управленцы размещать в ГИС ЖКХ информацию о кадастровых номерах помещений в МКД?
Да, обязаны. Исключение – информацию не размещают товарищества и кооперативы, если они заключили договоры управления МКД с УО.
В ГИС ЖКХ нужно размещать и актуализировать сведения о кадастровых номерах:
· МКД;
· квартиры;
· комнаты;
· нежилого помещения.
Если такие кадастровые номера не присвоены, информацию об их отсутствии также нужно указать в ГИС ЖКХ.
Такие правила предусмотрены пунктами 2.1.2, 2.12.2, 2.13.2, 2.14.2 раздела 10 Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр.
9. Вправе ли директор УО, у которой аннулировали лицензию, стать директором другой УО?
Да, вправе, но только если директор выполняет лицензионные требования к управлению МКД:
· у директора есть квалификационный аттестат;
· у директора сняты или погашены судимости за преступления в сфере экономики, средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления, если они были ранее;
· в реестре дисквалифицированных лиц отсутствует информация о директоре.
Лицензионные требования установлены частью 1 статьи 193 ЖК.
10. Нужно ли использовать онлайн-кассу, когда УО перечисляет собственнику средства для возмещения материального ущерба?
Нет, не нужно.
УО применяют онлайн-кассу и «пробивают» чек в случаях, когда приняли от потребителя деньги в оплату ЖКУ. Это касается наличных и безналичных платежей. Под оплатой ЖКУ понимают платежи за коммунальные услуги, плату за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Такое требование следует из пункта 4 статьи 4 Закона от 03.07.2018 №192-ФЗ. Возмещение материального ущерба не относят к таким расчетам.