Обзор новостей ЖКХ 12.12.23

Налог на квартиру за 2024 год станет выше

В стране завершилась переоценка кадастровой стоимости недвижимости. В этом году она прошла одновременно по всей стране. Итоги зависят от региона и вида помещений - одни здания подорожали, другие даже подешевели.

К началу декабря, по данным Росреестра, были утверждены результаты кадастровой переоценки в 82 регионах России. Ранее даты проведения кадастровой оценки каждый регион определял самостоятельно, она проходила в разные годы и с разной периодичностью. В итоге кадастровую стоимость однотипных объектов в разных регионах зачастую невозможно было сравнить, поясняли в Росреестре. Владельцы недвижимости платили в качестве налогов разные суммы - только из-за того, что на одной территории переоценку провели недавно, а на другой ее пересмотра не было уже несколько лет. Поэтому было решено проводить кадастровую оценку одновременно на территории всей страны. В прошлом году пересмотрели стоимость земельных участков, а в этом - прошла переоценка кадастровой стоимости помещений, зданий, сооружений, машино-мест и т.п.

В Москве по итогам переоценки кадастровая стоимость жилья вырастет в среднем на 21%, говорит президент саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. Примерно на столько же увеличилась кадастровая стоимость и два года назад при проведении прошлого тура оценки. Это усредненная цифра, отмечает Кулаков.

В Саратовской области частные дома подорожали на 10%, кадастровая стоимость машино-мест повысилась на 39%, а гостиниц - сразу на 106%

Для некоторых квартир кадастровая стоимость будет существенно ниже, а для определенного типа жилья, безусловно, выше, говорит Кулаков.

Кадастровая стоимость торгово-офисной недвижимости в столице впервые за всё время проведения государственной кадастровой оценки снизилась на 5-7%, добавляет он. В Санкт-Петербурге кадастровая стоимость всех зданий повысилась с 8,3 трлн руб. до 12,7 трлн руб., рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Примерно две трети таких объектов выросли в цене на 52%, но еще треть зданий стала дороже на 130%, говорит он, ссылаясь на отчет Санкт-Петербургского управления кадастровой оценки. В Саратовской области, для сравнения, совокупная кадастровая стоимость объектов увеличилась на 95%. При этом динамика очень разная - скажем, индивидуальные дома подорожали в среднем на 10%, машино-места на 39%, а вот производственные здания - на 120%, гостиницы и другие объекты временного проживания - на 106%.

Кадастровая стоимость является базой для расчета налога на имущество, поясняет Кулаков. Новые данные будут использоваться при расчете налогов в 2024 году, а заплатить налог нужно до декабря 2025 года (так, до декабря нынешнего года россияне платили налоги за 2022 год). Для большинства квартир налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, и только для квартир с кадастровой стоимостью свыше 300 млн - 2%, говорит Кулаков. Но жилья в такой ценовой категории не так много - на первичном рынке столицы экспонируется лишь около 300 квартир такого уровня.

Налоговые платежи за жилье вырастут не более чем на 10% (такое ограничение предусмотрено в Налоговом кодексе), за коммерческие помещения - на 20% максимум, отмечает Кузнецов.

Однако рост других платежей, связанных с кадастровой стоимостью, не ограничен. А она применяется не только для определения налогов, но и иногда при расчете арендной платы или выкупной стоимости недвижимости, госпошлины при наследовании объекта или подаче иска в суд.

Узнать кадастровую стоимость своей недвижимости можно несколькими способами - например, получив выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), это можно сделать через МФЦ, сайты Росреестра или Федеральной кадастровой палаты, портал "Госуслуги".

Если стоимость кажется завышенной, ее можно оспорить. Для этого в зависимости от региона надо направить заявление в специальную комиссию, в суд или в подразделения Росреестра. Основанием для пересчета может стать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, его нужно сделать и приложить к заявлению. За 10 месяцев 2023 года в судах было рассмотрено свыше 2,5 тыс. таких исков, отмечает Кулаков. В 91% случаев суд встал на сторону истца.

Кадастровая стоимость недвижимости редко совпадает с рыночной стоимостью, отмечали ранее в Роскачестве. Для определения кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья. Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона. Но эти нюансы учитываются при определении рыночной стоимости жилья, по которой квартиру можно продать.

Общая задолженность потребителей за электроэнергию достигла 320,5 млрд рублей по итогам трех кварталов 2023 года.

Об этом говорится в письме Минэнерго в кабмин. В эту сумму входят остаток по частично оплаченным счетам, а также просроченные платежи. В частности, размер последних составил 216,3 млрд, за год он увеличился на 15,3 млрд рублей. Эксперты предупреждают: даже если отопительный сезон проходит без критических ситуаций, то всё равно нужны деньги на капитальный ремонт сетей. А в условиях ограничения средств из-за недоплаты проводится только текущий, что чревато возникновением аварийных ситуаций.

Общая задолженность потребителей на розничных рынках электроэнергии в России за девять месяцев этого года составила 320,5 млрд рублей. Речь идет о населении, муниципальных организациях (школы, детсады), различных предприятиях. Это следует из письма Минэнерго в кабмин. Из этой суммы просроченные долги (которым более одного месяца) составили 216,3 млрд, и этот показатель на 15,3 млрд рублей выше, чем за аналогичный период 2022 года. Остальная часть — это средства, не выплаченные вовремя, но по которым еще не прошел срок оплаты. Например, потребитель мог оплатить половину счета, а по второй образовался долг. Анна Селина

Наибольшая задолженность при этом приходится на потребителей сферы ЖКХ — 140,7 млрд рублей (из них просроченные долги 115,3 млрд), что составляет 43,9%. Накопление долгов на розничном рынке, то есть перед электросетевыми компаниями, которые приобретают ресурс у генераторов энергии, негативно сказывается в том числе на подготовке к отопительному сезону, заявил источник в электроэнергетической сфере. Дело в том, что средства бизнеса на необходимые работы по модернизации оборудования становятся ограниченными, пояснил он.

Впрочем, по данным Минстроя на 1 ноября 2023 года, жилищный фонд был готов к отопительному сезону на 99,9%, котельные — на 99,8%, тепловые сети — на 99,9%. Это следует из письма в кабмин и Минэнерго. Но аварии всё равно случаются, например, на сетях теплоснабжения и горячего водоснабжения с 1 сентября по 5 ноября их произошло 1190, тогда как за аналогичный период прошлого года — 971.

По словам директора НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкой, в целом в этом году отопительный сезон проходит без критических ситуаций. Но она указала, что долги за электроэнергию ведут к проблемам в этот период.

— Например, в стране довольно изношены сети, и средств на их комплексный ремонт не хватает. Зачастую их приходится латать частями в рамках текущего, а не капитального, но именно это и приводит потом к авариям, — рассказала она.

Увеличение долга потребителей за электроэнергию — часть общей тенденции нарастания дебиторской задолженности в экономике, сообщил «Известиям» экономист Андрей Бархота.

— Этому способствует отставание увеличения доходов населения и прибыли юрлиц от индексации тарифов на электроэнергию, — пояснил он. — Рост неплатежей за электроэнергию требует эффективных методов погашения образовавшейся задолженности. Важно создать для потребителя некую карту возможных альтернатив.

Например, если задолженность превышает шестимесячный период оплаты, то в случае полного погашения задолженности в течение 10 рабочих дней потребителю можно предоставлять суммарную скидку в размере 15–30%, предложил он. Или наоборот, в случае регулярного нарушения платежной дисциплины проводить опережающую индексацию тарифов в том же размере.

Предприятия и муниципальные организации могут задерживать оплату из-за различных финансовых проблем, сказал Андрей Бархота.

— Наибольший объем просроченной задолженности в сфере ЖКХ говорит о необходимости принятия двух решений, — считает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. — Первое — упрощение получения субсидии на оплату услуг ЖКХ, с тем чтобы она выдавалась даже при наличии текущей задолженности, но была целевой и шла сразу на счета ресурсников, а не людям. Во-вторых, необходимо провести амнистию просроченной задолженности определенных категорий граждан, например, неработающих пенсионеров и инвалидов.

Также накоплению долгов населения способствуют инвесторы, приобретающие недвижимость, отметил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов. Зачастую такие граждане не платят за электроэнергию и другие коммунальные услуги.

— Долги растут не только за электроэнергию, но и за остальные ресурсы, тепло, например, — согласна гендиректор УК «МОСС развитие», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Иоланта Овчинникова.

— Электричество и тепло — самые дорогие ресурсы. Традиционно перед новогодними праздниками люди стараются закупить продукты и подарки, а оплата ресурсов уходит на второй план.

По ее мнению, минимизировать долги можно с помощью регулярных напоминаний жителям о необходимости оплаты. Необходимо разъяснять важность своевременной оплаты и негативные последствия, если этого не делать.           

Долги можно снизить, оптимизировав плату как гражданам, так и предприятиям, резюмировала управляющий партнер CPO Group Анна Коняева.

Управленцы из ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей обязаны будут выполнять временные обязательные требования при управлении МКД. Также установили грубые нарушения этих требований. Временные требования и перечень нарушений утверждены приказом Минстроя от 29.09.2023 № 704/пр. Он вступит в силу 1 марта 2024 года.

Юридические лица и ИП, которые управляют МКД на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей, обязаны:

1. Соблюдать лицензионные требования из пунктов 1–5 части 1 статьи 193 ЖК. Исключение – требования пунктов 2, 4 и 5 части 1 статьи 193 ЖК для УО, которые ранее не управляли МКД в России.

2. Обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о тарифах на КУ. Информацию нужно разместить на официальных интернет-сайтах управленцев, при их отсутствии – на официальном сайте органа МСУ и органа власти субъекта РФ, на территории которого работают управленцы. Обязанность действует до 1 января 2025 года.

3. Размещать информацию в ГИС ЖКХ – обязанность действует с 1 января 2025 года до 1 сентября 2026 года.

4. Обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования в составе общего имущества к предоставлению КУ, а также надлежаще содержать общее имущество и выполнять работы, оказывать услуги по управлению МКД.

5. Исполнять обязанности по договору управления МКД из части 2 статьи 162 ЖК.

6. Вести и предоставлять реестр собственников помещений по требованиям части 3.1 статьи 45 ЖК.

Нарушения пунктов 4–6 из указанного списка будут считать грубым нарушением обязательных требований. Условия и обстоятельства нарушений указаны в приложении № 2 к приказу № 704/пр.

Эксперты сравнили девять способ уведомления об общем собрании собственников и показали плюсы и минусы каждого из них. Три способа предусмотрены законом и их не нужно утверждать на ОСС, для остальных необходимо предварительное решение собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК).