Верховный суд объяснил, сколько стоит содержание общего имущества в доме
О проблеме роста платежей за обслуживание жилья говорится в одном из последних разъяснений Верховного суда РФ. В нем самые грамотные судьи страны изучали спор жильца многоквартирного дома и управляющей компании, которые не могли договориться о цене за обслуживание общего имущества дома.
Суть спора в следующем: если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники недвижимости, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным. И в таких делах доказывать обоснованность требуемых с жильцов сумм должна именно управляющая компания. К тому же коммунальщики не вправе менять тарифы в одностороннем порядке. К таким важным выводам пришел Верховный суд после рассмотрения жалобы жильца многоэтажного дома.
А теперь расскажем детали дела. Наш герой из города Асбест. Он был собственником жилья в доме, который обслуживает некая управляющая компания. В его договоре было записано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают сами жильцы. А в случае, если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.
Управляющая компания сама не может менять тариф
Так вот, жильцы дома установили, что они будут платить й управляющей компании 13,44 рубля за квадратный метр. На тот же период ставка местного муниципалитета составляла 20,87 рубля за один квадратный метр. Поэтому управляющая компания заявила собственникам, что согласованная ими оплата слишком низкая. В итоге управляющая компания решила собирать с жильцов дома по 20,87 рубля за квадратный метр. Один из собственников посчитал, что решение коммунальщиков незаконно, поэтому стал оспаривать озвученную управляющей компанией сумму. Этот спор заметил портал Право ru.
Настырный жилец попросил суд признать незаконной ставку, которую ввела управляющая компания. Поначалу две местные судебные инстанции согласились с собственником и удовлетворили его иск. Ведь в договоре на управление было указано, что применять ставку городской администрации можно только в том случае, если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали размер платы. Но те как раз его согласовали и смогли прийти к общему решению. Коммунальщики сделали все, чтобы оспорить выводы. Так дело попало в кассационный суд. А он подтверждать решение коллег не стал. Отменив выводы предыдущих судов, кассация отправила это дело на новое рассмотрение.
И вот на втором круге местные суды изменили свою прежнюю позицию и полностью поддержали управляющую компанию. Суды признали решение жильцов ничтожным, сославшись на пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Местные суды отметили, что ставка, за которую проголосовали жильцы, ниже городской на 35 процентов. И за эту сумму невозможно содержать имущество дома. Суды добавили, что решение жильцов "посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности жизни и здоровья проживающих в многоквартирном доме". Проигравший гражданин отправился обжаловать его в Верховный суд РФ.
На взгляд ВС, в деле нет доказательств, что управляющая компания не сможет обслуживать дом за сумму, которую согласовали жильцы. А еще ВС отметил, что коллеги незаконно решили, что обоснованность тарифов должны почему-то доказывать сами владельцы квартир. Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула - управляющая компания почему-то не обжаловала решение жильцов об установлении платы за содержание имущества, хотя совершенно спокойно могла это сделать сразу после собрания. Вместо этого коммунальщики попросту заявили о ничтожности решения собственников.
Верховный суд РФ назвал "абстрактным" вывод нижестоящих местных судов о том, что решение собственников "нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности". ВС отменил все принятые по спору решения и отправил дело в областной суд. При новом рассмотрении спора доказывать, что они не могут содержать дом на деньги, предложенные собственниками квартир в доме, придется самим коммунальщикам.
Определение Верховного суда РФ N 45-КГ23-2-К7
Росстандарт утвердил ГОСТ "Услуги управления многоквартирными домами. Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества", который вступит в силу 1 марта 2024 года. Как указывает данный документ, управляющие компании обязаны предоставить собственникам техническое и экономическое обоснование всех работ, на которые предполагается расходовать собранные с жильцов средства. При этом необходимость тех или иных работ должна быть соотнесена с финансовыми возможностями собственников жилья - размер платы с квадратного метра может зависеть от площади всех помещений дома и должен быть распределен равномерно в течение года, подчеркнула руководитель Национального жилищного конгресса Татьяна Вепрецкая, которая принимала участие в разработке ГОСТа.
По ее словам, управляющая компания должна предоставить владельцам квартир акты технического осмотра помещений МКД. Работники УК обязаны следить за состоянием общедомового имущества, регистрировать выявляемые дефекты и на основании этого формировать план работ, разделяя их на срочные и плановые. В случае надобности для экспертной оценки состояния дома могут привлекаться подрядные организации, работа которых будет оплачена за счет собственников. Обоснование работ, выполненное по ГОСТу, станет более весомым аргументом, чем итог поверхностного осмотра, поможет сделать работу УК более прозрачной - а значит, прибавит доверия к коммунальщикам со стороны жильцов, считают авторы документа.
Эксперты в целом одобряют принятие нового госстандарта. Благодаря ему активным жильцам будет легче разобраться в структуре тарифа, используемого УК. Однако нужно учесть, что разработанный ГОСТ носит рекомендательный характер и за его несоблюдение коммунальщики не понесут никаких санкций. Ключевой вопрос здесь - активность собственников жилья, которые могут опираться на многие другие нормативные акты, в которых детально прописано, как управляющие компании должны содержать и обслуживать жилфонд.
Процедура ознакомления жильцов с обоснованием тарифа довольно сложна, но без нее эффективно контролировать работу коммунальщиков невозможно. Согласно законодательству, в первом квартале года управляющая организация обязана провести общее собрание собственников, на котором она должна отчитаться об освоении сметы расходов за предыдущий год и утвердить смету на текущий год, которая станет основой для определения суммы платы за жилищную услугу, сообщила Валентина Котова, руководитель Мурманского регионального центра общественного контроля "ЖКХ Контроль" и многолетний председатель ЖСК "Мурманск-28". В эту услугу входят содержание и обслуживание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома плюс затраты на коммунальные ресурсы, необходимые для обслуживания ОИ. Сама смета должна состоять из трех разделов: затраты на управление многоквартирным домом, на содержание общего имущества и на его обслуживание.
Чтобы правильно составить смету и определить, что именно содержать и что обслуживать, сотрудники УК должны составить перечень общего имущества на основании технического паспорта дома и других технических документов. Учитывая, что под управлением одной и той же организации часто находятся десятки домов, всю эту работу необходимо провести отдельно по каждому зданию. Это важно, поскольку дома имеют разный срок эксплуатации и разное состояние, разный состав общего имущества, разное оборудование.
Сегодня в этой сфере существует большая неразбериха, создающая почву для откровенного самоуправства со стороны как коммунальщиков, так и муниципальных властей. Нередко в перечень общего имущества оказывается включенной придомовая территория, но это неправильно. Должны существовать документы, в которых зафиксирована передача на бесплатной основе земельного участка с конкретными границами и размером, поставленного на кадастровый учет. Только тогда он может быть включен в перечень ОИ, чтобы управляющая компания могла заниматься его обслуживанием за счет денег жильцов. Но зачастую бывает так, что муниципальная администрация не оформила участок должным образом, а управляющая компания вынуждена тратить на него деньги жильцов.
- Например, в Мурманске приняты правила благоустройства, которые не учитывают, передан ли в состав общего имущества участок, который власти обязали обслуживать управляющую компанию, - отмечает Валентина Котова. - И получилось так, что многим УК достались внутриквартальные проезды, а некоторые участки вообще оказались бесхозными. В итоге некоторые обслуживающие организации обязаны заниматься дорогами, хотя они никак не могут входить в перечень общего имущества многоквартирного дома. Считается, что если дорога проходит рядом с домом, то она "принадлежит" УК или ТСЖ. Причем бывает, что дорога проходит вдоль двух домов, но с одного дома требуют содержания дороги, а с другого - не требуют. А участок, по которому она проходит, включает в себя девять домов.
Процедура ознакомления жильцов с обоснованием тарифа сложна, но без нее контролировать работу коммунальщиков невозможно
Законодатели продолжают работать над нормативной базой, чтобы облегчить взаимодействие жильцов с коммунальщиками. Например, до сих пор не существует единой формы договора управления МКД. В этом направлении уже разработаны два новых законопроекта, сообщила Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Один касается подписания актов сдачи-приемки работ председателем совета дома совместно с управляющей компанией. Такая форма есть в Жилищном кодексе, но сейчас председатель совета дома может подписывать эти акты только в том случае, если его на это отдельно уполномочило собрание собственников и ему дали на это доверенность. Новый документ дает председателю право подписывать акты априори, раз уж его выбрали на эту должность. Второй законопроект - о стандартизации отчетности управляющих компаний. На данный момент можно получить только общий отчет о работе УК. По каждому конкретному дому добиться информации почти невозможно, а для ТСЖ и ЖСК форм отчетности вообще не существует.
Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
- ГОСТ во многом повторяет федеральное законодательство, но в нем конкретизирован ряд моментов. Например, это процедура предоставления информации гражданам, методики расчетов платы за содержание и обслуживание общего имущества, дана удобная таблица классифицирования, есть графа об энергоэффективности. До этого каждая управляющая организация использовала свою собственную форму, единого варианта не было. Мы намерены и дальше идти по пути стандартизации управления многоквартирными домами и усиления возможностей собственников контролировать работу УК.
Юрист сообщил о росте штрафов для владельцев недвижимости с 1 января
В 2024 году вступят в силу несколько изменений в области жилищного законодательства, которые затрагивают владельцев недвижимости. Об этом 21 декабря рассказал агентству «Прайм» декан факультета права НИУ ВШЭ Вадим Виноградов.
С 1 января вырастут штрафы за недопуск в квартиру специалистов газовой службы и сотрудников, которые обслуживают вентиляционные каналы. На данный момент размер штрафа составляет до 2 тыс. рублей, а с 2024 года он будет варьироваться от 5 тыс. до 10 тыс. рублей, сказал он.
Специалистам по газовому оборудованию также ужесточили штрафы за ненадлежащее исполнение обязанностей. В законе штраф для сотрудника предусматривается в размере от 25 тыс. до 100 тыс. рублей, а для организации — от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, сообщил юрист.
«Кроме того, с 2024 года увеличены штрафы за нарушение пожарной безопасности в квартире. Ранее собственник мог отделаться предупреждением или штрафом от 2 тыс. до 3 тыс. рублей. С января штраф составит от 5 тыс. до 15 тыс. рублей», — предупредил Виноградов.
Жители Москвы, которые еще не узаконили перепланировку в квартире, но уже сделали ее, могут осуществить легализацию совершенного действия до 31 декабря без каких-либо штрафов. Однако с 1 января за такие действия собственников ждет штраф: от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей — для граждан и от 40 тыс. до 50 тыс. рублей — для юридических лиц, рассказал эксперт.
Также владельцы помещений после выплаты штрафа должны будут узаконить перепланировку или вернуть квартиру в «первоначальное» состояние. В противном случае Госжилинспекция может обратиться в суд и даже выставить недвижимость на торги, заявил юрист.
Помимо этого, с 1 января истекает срок моратория на взыскание штрафов за неисполнение обязанностей по установке, замене и вводу в эксплуатацию умных счетчиков. Если срок моратория продлен не будет, то с января 2024 года должностные лица будут штрафоваться на сумму от 20 тыс. до 30 тыс. рублей, а штраф для организаций составит от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.
Ранее, 19 декабря, партнер юридической компании GAP Дмитрий Градсков рассказал о подводных камнях при аренде недвижимости на праздники. Первое, с чем можно столкнуться, — изменение цены аренды. Так, в некоторых случаях арендаторы могут применять повышенные тарифы или цены в праздничные дни. Однако это должно быть явно оговорено в договоре аренды, заявил эксперт.
Кроме того, в некоторых случаях арендодатель может иметь особый режим работы в праздничные дни, что может повлиять на доступ арендаторов к помещению, добавил юрист. И последнее — праздничные дни могут иметь особые условия для расторжения договора аренды, например, сроки уведомления или штрафы за досрочное расторжение, указал собеседник издания.