КС РФ уточнил порядок прекращения обязательств управляющих компаний
В споре между управляющей компанией (УК) и ресурсоснабжающей организацией приоритетными являются интересы граждан.
Если компания прекратила обслуживание многоквартирного дома, но не передала преемнику бразды управления в законный срок, она продолжает нести за этот дом ответственность. К такому выводу пришел Конституционный суд РФ, изучив жалобу УК "Мир" из Красноярска.
Красноярские коммунальщики с 1 января 2019 года перестали обслуживать один из многоквартирных домов, который был под их управлением, и не собирали плату за коммунальные услуги с жильцов. Однако получили счет от ООО "Красноярский жилищно-коммунальный комплекс" за холодное водоснабжение и водоотведение на общедомовые нужды. За восемь месяцев 2019 года было начислено 15,9 тысячи рублей, и оспорить это начисление в судах не удалось.
КС указал, что федеральный законодатель вправе внести изменения в регулирование деятельности по управлению многоквартирным домом
По мнению заявителей, расторжение договора на управление МКД должно автоматически означать и расторжение всех иных договоров, им порожденных.
Но арбитражные суды руководствовались статьями 162 и 200 Жилищного кодекса РФ, которые обязывают прежнюю УК в течение трех дней передать официально техническую документацию, средства и оборудование МКД новому управляющему, а до его появления - "надлежащим образом исполнять обязанности".
Новую УК или новый способ управления МКД обязаны выбрать жильцы, а при отсутствии их волеизъявления обязанность сделать это ЖК возлагает на органы местного самоуправления. Если же передать активы некому, то возложение обязанностей содержать МКД на прежнюю УК будет означать чрезмерное и произвольное ограничение прав и свобод, гарантированных Конституцией РФ, считают заявители.
Еще в жалобе УК "Мир" сказано, что в подобных делах складывается противоречивая правоприменительная практика, и это свидетельствует о неопределенности нормы.
По мнению судей КС, позицию арбитражных судов нельзя считать конституционно неприемлемой, поскольку она хотя и влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, но направлена на обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества. Как не раз подчеркивалось в решениях КС, право на осуществление предпринимательской и иной экономической деятельности и право частной собственности не являются абсолютными и могут быть ограничены федеральным законом для защиты конституционных ценностей. А власть обязана "устанавливать такие условия осуществления предпринимательской деятельности, которые будут направлены на согласование частной экономической инициативы с интересами соответствующих потребителей и общества в целом, включая потребности в предоставлении публично значимых услуг должного объема и качества".
Следовательно, установил КС, возложение обязанности по управлению МКД на компанию, договор которой прекращен, "при отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной реализации жилищных прав граждан".
Нормы, примененные в деле УК "Мир", признаны не противоречащими Конституции РФ.
- Оспариваемые законоположения, преследуя конституционно оправданные цели реализации и защиты жилищных прав граждан, не расходятся с конституционными принципами необходимости и соразмерности вводимых ими ограничений прав и свобод человека и гражданина, - сослался КС на целый ряд своих прежних решений, - в том числе права на занятие предпринимательской деятельностью, связанной с управлением многоквартирными домами, и вытекающими из них требованиями адекватности и пропорциональности используемых правовых средств.
При этом КС указал, что федеральный законодатель вправе внести изменения в регулирование деятельности по управлению многоквартирным домом.
А для управляющей компании на сегодняшний момент в решении КС есть только один положительный момент: "Невыполнение обязанности продолжить управление МКД после прекращения договора управления и до возникновения обязательств у другой управляющей организации не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности".
Полномочия органа местного самоуправления при формировании фондов капитального ремонта многоквартирных домов
|
как органа власти |
как собственника помещений в МКД |
|
Полномочия, связанные с оказанием финансовой поддержки собственникам помещений в МКД в проведении капитального ремонта МКД |
|
|
Могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК бюджетные средства на капитальный ремонт (п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ) |
Нет специальных полномочий |
|
Могут оказывать финансовую поддержку, предоставляемую ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены муниципальными правовыми актами (ч. 1 ст. 191 ЖК РФ) |
Нет специальных полномочий |
|
Полномочия, связанные с принятием решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта МКД |
|
|
Созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частями 5 и 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса РФ, если такое решение не было принято ранее (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ) |
Принимает участие в общем собрании собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта*** ***Следует отметить, что в случае наличия в многоквартирном доме помещений, находящихся в муниципальной собственности, органу местного самоуправления целесообразно заблаговременно инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта на правах собственника помещения в данном МКД |
|
Принимает решение о формировании фонда капитального ремонта МКД на счете регионального оператора в случае, если собственники помещений в МКД не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в срок, установленный ч. 5 и 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Такое решение должно быть принято в течение месяца со дня получения соответствующей информации от органа ГЖН (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ) |
Нет специальных полномочий |
Проверку вентканалов нужно проводить раз в год или не реже трех раз в год. Периодичность зависит от наличия в доме газового оборудования.
Если в МКД нет газового оборудования, то проверки вентканалов проводите один раз в год — такое минимальное количество установлено в пункте 2 приложения 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
Однако если договор управления МКД содержит условие о дополнительных осмотрах, нужно придерживаться положений договора. Это определено пунктами 15, 21 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Если в МКД есть газовое оборудование, то проверки нужно проводить не реже трех раз в год в период:
- с августа по сентябрь;
- декабря по февраль;
- апреля по июнь.
При этом очередную проверку дымовых и вентиляционных каналов нужно провести не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки.
Такие требования устанавливают подпункт «в» пункта 12 Правил пользования газом, утвержденных постановления Правительства от 14.05.2013 № 410, пункт 15(1) Минимального перечня.
Результаты проверки фиксируют в акте обследования, который должен содержать заключение о работоспособности вентканалов. Управленцы ежегодно представляет такие акты специализированной организации при очередном техническом обслуживании ВДГО или ВКГО (п. 12(1) Правил пользования газом № 410).
При проверке готовности МКД к отопительному периоду управленцы обязаны предъявить акты о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов
Такое требование установлено подпунктом 18 пункта 16 Правила оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103, и действует с 13 марта 2023 года согласно приказу Минэнерго России от 17.01.2023 № 5.
Объявление о необходимости предоставить доступ к вентканалам в помещениях собственников
Уведомите собственников о предстоящем осмотре вентиляционных каналов и обязанности предоставить доступ, если они расположены в помещениях. Предупредите о сроках, расскажите жителям об их правах.
