Управляющие компании (УК) могут лишиться права единолично устанавливать тарифы за содержание общего имущества в многоквартирных домах.
Стоимость обслуживания теперь предлагают определять с учетом технической документации, а не только предложений УК, которые могут завышать цены на услуги. Законопроект, содержащий соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ, будет внесен в Госдуму сегодня, 27 мая.
В России могут изменить подход к формированию тарифов за содержание жилого помещения в новостройке, то есть общего имущества. Речь идет о плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий ремонт, ЖКУ, а также взнос на капитальный ремонт.
Стоимость предлагают рассчитывать с учетом технической документации на недвижимость, а не определять цену только по желанию управляющих компаний. Законопроект с этими и другими поправками в Жилищный кодекс РФ 27 мая внесут в Госдуму глава комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия») и первый зампред того же комитета Владимир Кошелев (ЛДПР). Согласно пояснительной записке, новые нормы направлены на приведение к единообразию положений Жилищного кодекса РФ, а также на установление объективного размера платы за общее помещение.
В ней отмечается, что в период сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию размер платы определяется застройщиком и управляющей организацией и, как правило, не имеет финансово-экономического обоснования.
«Зачастую собственники помещений выражают недовольство из-за необоснованного завышения стоимости услуг. Также отсутствует правовое регулирование расчета размера платы, если срок действия договора между застройщиком и управляющей организацией истек, а орган местного самоуправления не провел конкурс по выбору новой УК», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение — это расходы на содержание общего имущества. Они включают в себя стоимость услуг и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту, плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, а также взнос на капитальный ремонт.
— Самый острый вопрос — это порядок определения стоимости таких услуг. Владельцы квартир жалуются на необоснованное их завышение. Законопроектом предлагается определять размер платы за содержание общего имущества в доме не только с учетом предложений управляющей организации, но и на основании технической документации на здание. Такой подход представляется наиболее объективным, он должен предотвратить установление необоснованного размера платы, — пояснил один из авторов законопроекта Владимир Кошелев.
Документом также предлагается в составе технической документации на жилой дом передавать и инструкцию по эксплуатации, где будут рекомендации по содержанию и ремонту имущества, сроки службы отдельных элементов и иные сведения, добавил еще один автор законопроекта глава комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Кроме того, законопроектом приводятся к единообразию положения статьи 162 Жилищного кодекса РФ. В частности, до одного года увеличивается срок действия договора управления домом, заключаемого застройщиком с УК. В настоящее время, он составляет три месяца, в то время как собственники жилья могут самостоятельно выбрать новую УК только спустя год.
— Временный характер управления такими объектами на первый взгляд вполне оправдан. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию, новоселы делают ремонты, а застройщик устраняет недочеты, которые люди обнаруживают уже после приемки квартир, — пояснил Владимир Кошелев.
По его словам, в этот период образуется огромное количество строительного мусора, а «временная УК» работает с такой нагрузкой, с которой на постоянной основе готовы работать далеко не все.
— Проблема в том, что отведенный на все это трехмесячный срок — очень оптимистичный. Практика показывает, что основная масса жильцов заканчивает свои ремонты и заселение не раньше чем через шесть месяцев, а полностью заселенным дом становится примерно через год. Поэтому мы разработали законопроект, которым увеличиваем с трех месяцев до одного года допустимый срок действия договора управления зданием, — пояснил депутат.
В пресс-службе Минстроя сообщили, что в настоящее время законопроект парламентариев рассматривается министерством.
– Вопросы оказания жилищно-коммунальных услуг являются наиболее чувствительными и социально значимыми для граждан, в этой связи данный законопроект и подобные инициативы требуют детальной проработки и анализа, – пояснили в ведомстве.
Исполнительный директор Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Татьяна Гоцуленко заявила, что поддерживает законопроект в части увеличения сроков управления домами, однако новое определение цены услуг ей не совсем понятно.
— Кто будет вести этот расчет стоимости с учетом этой технической документации? Будет ли это УК, застройщик или кто-то еще? Согласятся ли по этим расценкам работать УК? В целом, конечно, это звучит красиво, новому дому требуется меньше затрат на содержание, но как это будет реализовано на практике? — задалась вопросом представитель бизнеса.
Это мнение отчасти разделяет и глава комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков.
— Хорошо, если сразу на какой-то длительный период будет одна УК, пусть и аффилированная с застройщиком. Очень много сегодня претензий высказывают владельцы жилья после его ввода в эксплуатацию. Поэтому пусть они — застройщик и УК — работают в паре и доделывают недочеты. Что касается вопроса о техдокументации и тарифах, то он актуален не только для новостроек, но и старого жилого фонда. Сегодня разброс по стоимости содержания и эксплуатации общедомового имущества очень большой: в каком-то регионе это 9 рублей за кв. м, а в каком-то — 40 и более, — пояснил эксперт.
По его словам, сегодня в целом необходимо понять, как и каким образом должны нормироваться эти услуги и какие в них должны войти работы.
Инициатива заслуживает поддержки во всех частях, так как учитывает интересы УК и собственников жилья, считает вице-президент ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.
— Управляющая организация в первые три месяца фактически не приступает к функциям по управлению домом, а является промежуточным звеном между застройщиком и собственниками. Иными словами, этот срок явно недостаточен. Увеличение его до года позволит обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан с даты ввода здания в эксплуатацию и до даты его фактического заселения, — полагает он.
Что же касается нового механизма цен на услуги, то это, по его мнению, позволит устанавливать их более объективно.
Юридическая консультация. Оплата услуг ЖКХ со счета ООО.
ООО зарегистрировано по жилому адресу учредителя и директора в одном лице. Можно ли оплачивать коммунальные платежи с расчетного счета организации? Как это делать?
В силу п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
Как указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации.
В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Таким образам, юридическое лицо может быть зарегистрировано по месту жительства учредителя (участника) юридического лица.
В силу ч. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ.
Согласно разъяснениям, представленным в письмах Минфина России от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504, от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93, от 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 № 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310, а также в силу п. 3 ст. 288 ГК РФ затраты, произведенные на содержание офисов, находящихся в жилых помещениях, в случае если регистрация юридического лица была произведена по месту жительства учредителя (участника) юридического лица, в том числе, оплату коммунальных услуг, к расходам организации отнести нельзя.
Оплата коммунальных услуг должна быть произведена непосредственно собственником жилого помещения.